מס שבח הנו היטל שעל האזרח לשלם במועד מכירת דירה כאשר מתגלה הפרש בין המחיר ששילם עבור הדירה כשרכש אותה, למחיר שאותו הוא מקבל בעת מכירתה בהווה. כאשר אזרח מייצר לעצמו רווח הון בגין מכירת דירה הוא נאלץ לשלם את מס השבח. אולם, במקרים מסוימים ומסיבות שונות עליהן מיד יורחב, מוחזר לאזרח כסף בגין מס השבח ששילם. מתי זה קורה ואיך יכול האזרח לממש את זכאותו לקבלת החזר מס שבח בצורה מהירה ויעילה?
קיזוז מס ופטור ממס שבח
חישוב תשלום מס שבח מתבצע בצמוד למדד המחירים לצרכן ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, קניית דירה, תשלום שכר עורך דין, מס רכישה, שכר תיווך, שיפוץ הדירה, משכנתא, פחת, אגרות ומיסים שונים. אם בסיום ההתחשבנות, ולאחר שכל ההוצאות נלקחו בחשבון, ובמידה ויתברר שלא קיים רווח מהמכירה, יגיע למוכר החזר מס על מכירת נכס בגין תשלום יתר, ולא יהיה צורך בקבלת פטור מיוחד ממס שבח. מדובר בדבר חשוב מכיוון שפטור מתשלום מס שבח ניתן לקבל רק פעם אחת.
תנאים בסיסיים לקבלת פטור ממס שבח
- דירת מגורים שבנייתה הסתיימה והנה בבעלותו של אדם פרטי, שימשה את בעליה לפחות במחצית שטחה למגורים במשך 18 חודשים או יותר בתקופה שלפני המכירה, תזכה את בעליה בפטור ממס שבח.
- אדם שמוכר את דירתו הראשונה זכאי לפטור ממס שבח.
- גני ילדים ובתי כנסת הנם חריגים בחוק ונחשבים גם הם לדירת מגורים שמזכה בפטור למרות שבפועל לא היו כאלה.
עדכוני הזכאות לפטור כיום
- אדם שמוכר את דירתו היחידה זכאי לפטור ממס שבח.
- אדם שמוכר דירה שנתקבלה בירושה יהיה זכאי לפטור ממס שבח (פטור זה אינו אוטומטי והוא מותנה במספר אלמנטים כגון – האם קיבל ירושה מתוקף היותו בן משפחה מדרגה ראשונה או מתוקף היותו בן זוג. כמו כן, ייבדק האם המוריש החזיק דירות נוספות או שהדירה הייתה דירת המגורים שלו ולפיכך, גם הוא במידה והיה בחיים היה מקבל פטור ממס שבח).
- אדם בעל שתי דירות כשאחת מהן למגורים והשנייה התקבלה בירושה זכאי לפטור ממס שבח במידה ויבקש למכור את אחת הדירות.
- פטור ייחודי מתייחס לאדם שבבעלותו שתי דירות והוא מבקש למכור את שתיהם יחד. במידה והוא מתכוון במקום שתי הדירות לרכוש דירת מגורים חדשה שמכירה הוא לפחות 75 אחוזים מהמחיר שקיבל עבור שתי הדירות שמכר, יהיה זכאי לפטור ממס שבח.
הגשת בקשה להחזר מס שבח
במידה ואתם סבורים שמגיע לכם החזר מס שבח עליכם להגיש בקשה ייעודית לקבלת החזר מס שבח לרשות המיסים בישראל. רשות המיסים תבחן באם אכן אתם עומדים בתנאים לזכאות להחזר. יש לצרף לבקשה מסמכים שונים כגון – דוחות שנתיים לעצמאים, טופס 106 לשכירים והעתק שומת מס השבח ששולמה. חשוב מאוד להיעזר בתהליך ביועץ מס מומחה, או עורך דין מומחה לנדל”ן, אלה ידעו כיצד להגיש את הבקשה ולהשיג את המיטב בזמן הקצר ביותר.
